Infiltrazioni dal terrazzo: chi paga i danni e chi ripara

Dopo le prime piogge forti dell'autunno compare una macchia scura sul soffitto del soggiorno. L'acqua arriva dal terrazzo del piano di sopra, usato da un altro condòmino. In assemblea torna la solita domanda: chi paga, e chi deve far riparare?

La risposta dipende da chi usa il terrazzo e da che cosa ha causato la perdita. Qui trovi le regole di base spiegate in modo semplice, i passi da fare nei primi giorni e i documenti da consegnare all'amministratore.

Cos'è il lastrico solare e perché conta chi lo usa?

Il lastrico solare è la copertura piana di un edificio, calpestabile come un terrazzo, che protegge dall'acqua i piani sottostanti. Per la legge è una parte comune, cioè di tutti i condòmini, a meno che l'atto di acquisto o il regolamento non dicano il contrario.

Spesso, però, una sola persona ne ha l'uso esclusivo: per esempio perché la porta dell'attico si apre direttamente sul terrazzo. Il terrazzo resta la copertura di chi sta sotto, ma ne gode uno solo. Per questo spese e responsabilità si dividono tra più persone. Il primo documento da leggere è sempre l'atto di acquisto, insieme al regolamento.

Chi paga le riparazioni del terrazzo?

Quando un solo condòmino usa il terrazzo e questo copre altri appartamenti, il codice civile prevede una regola precisa. Chi lo usa in esclusiva paga un terzo delle spese di riparazione o di rifacimento. Gli altri due terzi spettano ai proprietari degli appartamenti che stanno sotto il terrazzo, in proporzione al valore di ciascun appartamento (i millesimi).

Facciamo un esempio senza cifre. La spesa si divide in tre parti uguali: una la paga chi usa il terrazzo, le altre due si ripartiscono tra i proprietari degli appartamenti sottostanti, in base ai millesimi. Secondo la Cassazione, chi abita in una parte del palazzo non coperta dal terrazzo non contribuisce a quei due terzi.

Di chi è la responsabilità per i danni al soffitto di sotto?

Pagare la riparazione e risarcire il danno sono due questioni distinte. Il danno riguarda ciò che l'acqua ha rovinato nell'appartamento sottostante: intonaco, muffa, mobili, impianto elettrico. Su questo punto le Sezioni Unite della Cassazione hanno affermato, nel 2016, che quando il terrazzo è a uso esclusivo possono rispondere sia chi lo usa sia il condominio. Chi lo usa risponde come "custode", cioè come persona che ha la cosa sotto il proprio controllo. Il condominio risponde perché deve conservare le parti comuni, e la copertura dell'edificio è una di queste.

In pratica la responsabilità può dividersi, di norma con lo stesso criterio visto sopra, a meno che si provi che il danno dipende solo dall'uno o dall'altro. Per questo serve scoprire la causa vera della perdita. La tabella aiuta a orientarsi, ma resta una guida generale.

A chi tocca ordinare i lavori urgenti?

La perdita peggiora a ogni pioggia, quindi si interviene subito, anche se la divisione delle spese non è ancora decisa. Di norma è l'amministratore a dover compiere gli atti per conservare le parti comuni e a poter ordinare i lavori urgenti, riferendone alla prima assemblea. Chi usa il terrazzo deve collaborare, ma non può rifare da solo una copertura comune. Sui compiti di chi amministra abbiamo scritto una guida sulla responsabilità dell'amministratore nei cantieri condominiali.

Se l'amministratore non si muove, il primo passo è una richiesta scritta e documentata. Nei casi più gravi la legge permette all'autorità giudiziaria di revocarlo per gravi irregolarità, ma è una strada da valutare con un legale. Un'avvertenza pratica: se anticipi una spesa sulle parti comuni senza autorizzazione, il rimborso spetta solo se la spesa era urgente. Meglio avvisare sempre prima, per iscritto.

Cosa fare nei primi giorni

Poche mosse fatte bene tutelano tutti, prima ancora di parlare di soldi. Questi sono i sei passi che consigliamo.

1. Fotografa la macchia indicando data e ora, e ripeti le foto dopo ogni pioggia per documentare come evolve.
2. Scrivi all'amministratore con raccomandata o PEC, allegando le foto.
3. Avvisa chi usa il terrazzo, se non lo sa già, così può controllare scarichi e pavimento.
4. Controlla la polizza del condominio e la tua: alcune coprono i danni da acqua, ma le condizioni vanno lette caso per caso.
5. Fai fare una perizia tecnica che individui da dove entra l'acqua, prima di cambiare materiali a caso.
6. Chiedi di mettere il tema all'ordine del giorno della prossima assemblea e di far verbalizzare la richiesta.

Con queste carte in mano l'amministratore può decidere, e l'assemblea può votare su basi concrete.

Perché non basta ritinteggiare il soffitto?

Il rischio più comune è coprire la macchia senza risolvere il problema. Se si ritinteggia senza aver trovato la perdita, l'umidità torna e il danno si estende. Se si rifà solo il pavimento ma l'acqua entra da un giunto, il lavoro non serve a nulla.

Una buona relazione tecnica indica da dove entra l'acqua, quali strati vanno rifatti e quali si possono recuperare. È utile anche in assemblea, perché i condòmini votano su un intervento descritto con precisione, non su un'impressione.

Come lavora Rinaldi

Costruzioni Rinaldi, attiva a Latina dal 1978, si occupa di ristrutturazioni condominiali, compresa l'impermeabilizzazione di coperture e terrazzi. Il punto di partenza è capire da dove entra l'acqua e quale intervento serve davvero.

Affianchiamo l'amministratore con la documentazione di sicurezza (D.Lgs. 81/2008) e gli stati di avanzamento asseverati, secondo il nostro Modello di gestione, così l'assemblea vota su documenti chiari.

Se la macchia è già comparsa

Se nel tuo condominio c'è una perdita dal terrazzo, a Latina o in provincia, puoi richiedere un preventivo gratuito. Si parte dalla causa della perdita e, con la documentazione in mano, l'amministratore può portare il tema in assemblea. Richiedi il preventivo gratuito dalla pagina Contatti e scopri come lavoriamo nel Modello di cantiere.

Questo articolo ha scopo informativo e non sostituisce il parere di un legale o di un tecnico.